楼市新政“组合拳”效力初显。根据最新数据，今年6月，即新政“组合拳”落地后的首月，广州一二手楼市成交量均创下年内新高。不少购房者在考虑购置新房产，或者置换。大家普遍关注：首套房首付款都下调至15%吗？哪家银行房贷利率最低？哪家银行可办第三套房贷？外地出现银行给购房者返点情况，广州也有吗？

　　为了回答上述问题，南方+记者以客户办理方式咨询了20家主要银行。得到以下答案：

　　答案一：不是所有的银行首套房最低首付款都按照15%执行，渣打银行就要求首套房最低首付款20%。办理房贷时要咨询清楚。

　　答案二：广州首套房房贷利率最高3.4%，最低3.05%。按300万元贷款、贷款30年、等额本息计算，二者利息相差20万元，月供相差575.28元。办理房贷时可货比三家。

　　答案三：符合条件的第三套房（如前两套房挂租、挂售后，贷款结清）不仅可以办贷款，还可以核减后按照首套标准执行。购房时需要先了解好最新政策。

　　答案四：广州地区尚未出现办理房贷返点的情况。但有银行为了吸引客户，正在开展申请房贷送购物卡的活动。办理房贷时可以多问问有没有其他优惠。

　　首套房首付款比例都是15%？

　　不是，有银行要求20%

　　5月28日发布的广州房贷新政，最大的变化之一是降低首付款比例。根据新政，首套房贷首付款比例调整为最低不低于15%，二套房贷首付款比例最低调整为不低于25%。

　　记者调查，新政之后，各家银行均下调首付款比例。不过，并不是所有的银行都按照上述最低首付款比例来执行。

　　以首套房贷为例，在咨询的20家银行网点中，渣打银行天河支行客户经理明确表示，该行要求首付款比例最低不低于20%。对此客户经理解释，尽管新政允许最低至15%，但银行可以自行根据风险控制调节。

　　二套房贷首付款比例方面，也有例外。中信银行天河支行一位个贷经理表示，该行要求二套首付款比例不低于30%。

　　20家银行首套房首付比例

　　哪家银行利率最低？

　　渣打等外资银行较低，国有大行相对较高

　　利率是大家最关注的问题。

　　根据新政，广州取消房贷利率下限，由各家银行自主定价，成为率先实现房贷利率市场化的一线城市。

　　记者调查发现，新政落地后，广州房贷利率相较于原来的首套房贷3.85%、二套房贷4.25%均显著下调。但各家银行下调幅度有所差别。

　　其中，以工、农、中、建、交、邮储为主的国有大行，攻守同盟，目前首套房利率均下调至3.4%。

　　若贷款300万元，按等额本息、贷款30年计算，新政执行前利率3.85%、月供为14064.25元；新政执行后，若3.4%计算，月供为13304.44元，每月可少还759.81元。“我们知道其他银行有低于3.4%的，但目前我们行没有突破这一利率的案例，未来是否调整尚不能确定。”建设银行明月路支行一位客户经理表示。

　　从调查看，国有银行的利率相对较高。不少股份制银行、城商行、农商行对优质客户的首套房利率均低于3.4%。

　　如民生银行天河支行、广发银行五羊新城支行、广州银行天河南支行等均表示最低利率可达3.3%；广州农商银行东圃支行首套最低利率为3.25%。

　　从调查的20家银行看，外资行普遍利率较低。其中，最低的为渣打银行。根据贷款金额、客户收入和征信等情况评估，渣打银行天河支行该行首套房最低可至3.1%甚至3.05%。

　　同样较低的还有恒生银行、汇丰银行，首套房利率均为3.15%。汇丰银行天河城支行个贷经理补充，该行客根据客户资质评估，贷款300万元以上有望申请到3.1%。

　　记者对比，目前国有大行首套房利率3.4%，渣打银行首套房利率最低3.05%。按300万元贷款、贷款30年、等额本息计算，二者利息相差20万元，月供相差575.28元。

　　业内人士提醒，外资行尽管利率定价相对较低，但也对贷款人的收入稳定性、流水、征信等资质要求较高，购房人需要根据自身情况选择符合条件的银行。

　　二套房贷利率是多少？

　　部分银行：挂租、挂售后可按首套执行

　　相较首套房，二套房房贷利率差距相对较小。

　　记者调查广州市20家主流商业银行后发现，当前，广州房贷市场二套房房贷主流利率为3.8%。

　　但二套房房贷利率往往根据客户资质定价，存在利率浮动情况。

　　从调查的20家银行来看，低于3.8%的银行包括广州银行、广州农商行和民生银行。其中民生银行和广州银行的二套房房贷利率为3.7%，但民生银行天河支行的客户经理告诉记者，客户资质较好还可以进一步降至3.6%。

　　不过，也有高于3.8%的情况。中信银行的一位客户经理告诉记者，二套房房贷利率为3.85%。

　　值得关注的是，当记者向各家银行询问二套房房贷利率时，华夏银行、中信银行、招商银行、渣打银行等多家银行客户经理提出建议：“若挂租、挂售首套之后，根据套数核减规定，可按照首套执行。”

　　根据广州下发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)，若购房人在所购住房所在区有住房，能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放个人住房贷款。

　　一位股份制银行客户经理告诉记者具体的操作流程——到中介挂牌出售房子，有了提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码之后，即可核减套数，作为“首套首贷”申请贷款。“不管首套贷款是否结清，我们都可按照首套来执行。”上述股份制银行相关负责人表示。

　　三套房房贷怎么办？

　　未挂租或挂售不可申请

　　广州房贷新政中，值得关注的还有购买符合条件的第三套房也可申请贷款。这是在原有“在广州有2套房及2套以上，暂停发放”政策上作出的调整。

　　根据新政发布时人民银行广东省分行提供的表格（如下），在非限购区域，有两套以上住房且贷款已经结清（或无贷款），首付及利率由各家银行审慎把握并具体确定。而若有两套以上住房且贷款未结清，均要求停贷。

　　记者调查发现，在具体执行时，各家银行根据《通知》采取了更为宽松的条件。

　　记者从一位国有大行客户经理处获得的一份《最新贷款政策》显示，购房人在广州查册显示有两套房以上住房，无论是否结清房贷，都能通过挂盘出租出售，享受首套房政策。

　　某国有大行客户经理提供的贷款政策示意图

　　在实际调查中，20家银行给出的答案也都类似。但有客户经理提示，银行出于风险防控考虑，无论多少套，都要求家庭月收入必须是所有月供的2.5倍，否则无法办理。

　　而如果购房者不挂租挂售，则无法进行核减。邮储银行天河支行个贷经理表示，第三套房申请贷款，需要对已有住房进行放租、放售后方可申请。若未放租、放售，该行无法进行贷款。

　　根据上述国有大行的最新贷款政策，购房者在广州查册显示有一套住房，有房贷未结清且不采取挂牌出租出售，其将按照“最低首付比例25%、最低利率3.8%”的二套房房贷执行。

　　银行能否给返点？

　　有银行送购物卡喊你来办房贷

　　此外，不少购房者关注到，近期有报道称，个人按揭贷款返点可以通过银行或者第三方银行合作机构操作，返点比例在0.4%至1.5%。不过，记者调查，广州并未出现类似情况。

　　调查中，20家银行客户经理均表示不会直接给客户返点。

　　但部分银行正在开展活动获客。如汇丰银行方面表示，客户在该行办理个人住房按揭贷款在线申请，成功获批后，银行会赠予价值800元的京东卡。

　　记者通过公开信息看到，该行该活动的适用城市为上海、苏州、南京、武汉、无锡、宁波、北京、天津、青岛、重庆、成都、杭州，广东省内适用城市包括深圳、珠海、佛山、东莞、中山、广州。

　　银行客户经理方面表示，当前不存在返点情况，但直接通过银行办理房贷，相较按揭中介办理，可以省下按揭费等相关中介费用。

　　业内人士普遍认为可靠炒股在线杠杆，比起返点或者相关活动，购房者普遍更在乎实实在在的利率优惠。